昨天，中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才接受媒體采訪時表示，二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準(zhǔn)確判斷住房套數(shù)主要還是以房管部門的登記信息為準(zhǔn)。

 

　　國務(wù)院日前發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明確要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。執(zhí)行這項政策的關(guān)關(guān)鍵是如何準(zhǔn)確判定二套住房，該通知同時要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　目前各家商業(yè)銀行的二套房貸實施細則均在擬定當(dāng)中，商業(yè)銀行人士表示，希望監(jiān)管部門盡快就二套住房的認定標(biāo)準(zhǔn)出臺細則，為商業(yè)銀行提供統(tǒng)一的操作指導(dǎo)，這樣就可以避免銀行之間的惡性競爭，也可以保證調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。

 

　　楊家才介紹，銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)貸款有比較明確的操作規(guī)定。對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確“三不貸、三掛鉤”的原則。“三不貸”是指國土部門確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)不予發(fā)放新的貸款；建設(shè)部門認定的捂盤惜售、囤積房源和哄抬房價的房地產(chǎn)商不予貸款；對挪用銀行的貸款繳納土地出讓金的不予貸款。

 

　　“三掛鉤”包括地貸掛鉤、建貸掛鉤和房貸掛鉤。地貸掛鉤是指根據(jù)整治土地的評估結(jié)果放貸；建貸掛鉤是指貸款要跟在建工程掛鉤，開發(fā)商利用銀行貸款建設(shè)樓盤之后，銀行要監(jiān)督銷售；房貸掛鉤是指貸款要同房屋銷售掛鉤，銷售款在銀行封閉運行，隨著賣房的進度償還原來的貸款。

 

　　>>政策解讀

 

　　住房套數(shù)不以貸款為標(biāo)準(zhǔn)

 

　　【認定標(biāo)準(zhǔn)】楊家才表示，住房的套數(shù)認定不以是否發(fā)生過貸款為標(biāo)準(zhǔn)，即使首套住房沒有利用銀行貸款購買，再次購買住房同樣會被認定為二套住房。這次政策出臺的一個意圖就是要恢復(fù)房地產(chǎn)的居住屬性，是房改十年以來的一次重大轉(zhuǎn)折。

 

　　【專家解讀】北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，第二套房認定標(biāo)準(zhǔn)收緊，以房為限，不是以貸為限，這將再次打擊炒房客心理。這一政策修改打擊面擴大一倍，而且非常精確地打擊了炒房客，可以說這是繼國土部、住建部后，第三個部委出臺了調(diào)控細則，使得調(diào)控的力度繼續(xù)加強，將國務(wù)院的政策繼續(xù)落實。

 

　　二套房認定包括未成年子女

 

　　【認定標(biāo)準(zhǔn)】楊家才表示，二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準(zhǔn)確判斷住房套數(shù)主要還是以房管部門的登記信息為準(zhǔn)。

 

　　【專家解讀】我愛我家副總裁胡景暉說，幾年前房屋管理部門就開始進行房屋數(shù)量普查工作，但至今業(yè)內(nèi)還沒看到過公布的結(jié)果。所以目前有沒有個人住房數(shù)據(jù)庫還是個未知數(shù)。因此以家庭為單位認定仍存在困難和漏洞。例如，婚前一方購買了房屋，另一方未購房。婚后未購房一方申請購房，目前就很難被認定。

 

　　首套住房售出可視為無房戶

 

　　【認定標(biāo)準(zhǔn)】楊家才表示，如果居民需要改善住房條件，并且已經(jīng)將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可以視作無房戶，但前提是要排除投機購房的情況存在，以后需要出具房管部門、居委會或者單位的證明。

 

　　【專家解讀】我愛我家副總裁胡景暉表示，證明首套房已經(jīng)出售，簡單的辦法就是出具房屋買賣合同。該規(guī)定大的亮點是，此前對于已購房的人，只要再購房均視為第二次購房，使得改善性住房無法認定。這次明確了改善性購房的標(biāo)準(zhǔn)。不過，不排除在房價上漲期，利用售出第一套房的錢，購買第二套房，等房價上漲后再出售獲利的投機者。關(guān)于改善住房條件，廣州曾出臺政策，改善性住房要比第一套房面積大或總價高，才認定為改善性。不知道此次各地會不會出臺類似補充意見。