物業(yè)管理師案例分析題

    一、某小區(qū)物業(yè)收費(fèi)面積是10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本200萬(wàn)元。該項(xiàng)目實(shí)行包干制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望獲取的利潤(rùn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%，營(yíng)業(yè)稅及附加為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5.65%。（25分）

 問(wèn)題：

    1、請(qǐng)按照包干制測(cè)算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)（保留后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

    2、物業(yè)服務(wù)收繳率達(dá)到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營(yíng)（保留后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

    3、由于成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)才能保持現(xiàn)有利潤(rùn)不變（保留后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

    二、某物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位達(dá)成如下協(xié)議：（20分）

    1、地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確？請(qǐng)說(shuō)明理由？

    2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？

    3、因車(chē)位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車(chē)位是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？

    4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？

    三、某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費(fèi)，包干經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個(gè)節(jié)能方案（僅供實(shí)驗(yàn)室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費(fèi)用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個(gè)月  如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費(fèi)用。

    1、如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么?

    2、舊設(shè)備拆下來(lái)以后 歸誰(shuí)有?誰(shuí)有處置權(quán)利?

    3、如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理？ 為什么？

    四、某小區(qū)11號(hào)樓2000年交付使用， 物業(yè)公司已購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任險(xiǎn)。 到2010年時(shí)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來(lái)水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過(guò)了一段時(shí)間后自來(lái)水管道漏水嚴(yán)重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒(méi)有確定下來(lái) 此事擱置。到了2011年  張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來(lái)水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開(kāi)換管道。 經(jīng)協(xié)商李王同意。

    1、造成張、 李兩家損失的責(zé)任主體是誰(shuí)？  為什么？

    2、兩家的損失誰(shuí)來(lái)賠付？為什么？

    3、更換自來(lái)水主管道的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)付？

 參考答案

案例一參考答案

1、請(qǐng)按照包干制測(cè)算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)（保留后小數(shù)點(diǎn)兩位）。

（1）包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X, 則：

  X = 200 + 10%X + 5.65%X

  X－10%X－5.65%X = 200

  X =237.11萬(wàn)元

其中：利潤(rùn)=237.11 ×10%=23.71萬(wàn)元

      稅費(fèi)= 237.11×5.65%=13.43萬(wàn)元

    （2） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià) = 237.11萬(wàn)÷10萬(wàn)÷12 ≈1.98元

2、請(qǐng)測(cè)算出物業(yè)收繳率達(dá)到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營(yíng)（保留后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

 計(jì)算公式 =（年成本+年稅費(fèi)）÷年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額

=(200萬(wàn)＋13.43萬(wàn))÷237.11元≈90%

3、由于人工成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少成本才能保持現(xiàn)有利潤(rùn)不變（保留后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

設(shè)總成本上漲20%,利潤(rùn)不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y, 則：

Y= 200萬(wàn)×20%＋23.71萬(wàn) ＋ 5.65%Y

Y = 279.5萬(wàn)元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬(wàn)元

案例二參考答案

1、地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確，請(qǐng)說(shuō)明理由？

     正確。由于該小區(qū)地下車(chē)位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車(chē)位的管理與經(jīng)營(yíng)不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。

2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)是否合理，理由？

不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。

3、因車(chē)位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車(chē)位是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？

不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車(chē)位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車(chē)通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車(chē)位。

4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？

合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。

案例三參考答案

1、如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么？

   （1）更換空調(diào)設(shè)備帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無(wú)論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

(2) 安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。該案例可知，節(jié)能公司無(wú)法確保空調(diào)安裝按期完工。一旦進(jìn)入供冷期無(wú)法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

2、舊設(shè)備拆下來(lái)以后 歸誰(shuí)有?誰(shuí)有處置權(quán)利?

舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。

3、如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理？ 為什么？

合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無(wú)特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

案例四參考答案

1、張、 李兩家責(zé)任主體是誰(shuí)？  為什么？

造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任主體是供水部門(mén)。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國(guó)家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。

2、兩家的損失誰(shuí)來(lái)賠付？為什么？

主要應(yīng)由供水單位承擔(dān)。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。

3、更換自來(lái)水主管道的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)付？

由供水單位承擔(dān)。因?yàn)楣┧�主管道的�?quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔(dān)更換主管道的費(fèi)用。