中央政府已下定決心遏制2009年房地產行業的超常規熱度。昨天,國務院總理溫 家 寶主持召開國務院常務會議,研究完善促進消費的若干政策措施,其中第七條明確規定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。這是國務院全部八條舉措中一條明顯的市場抑制性措施。
同一天,在全國發展和改革工作會議上,國家發展改革委主任張平也指出,我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房。
另外,國務院常務會議也指出,其他住房消費政策繼續實施。這意味著,首套房和改善性住房的購房優惠政策將明確得到延續。
業內人士表示,從政府政策意圖來看,房地產市場已經由保增長向防泡沫轉變。
抑制房產投機
目前執行的二手房營業稅優惠政策,是根據2008年12月29日財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》。其中主要的看點,就是個人住房轉讓營業稅免征時限從原政策中的5年改為2年。
通知規定,自2009年1月1日至12月31日,個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
目前營業稅稅率為住房總價的5.5%,一旦優惠政策恢復為5年,原本房齡滿2年、可以免征稅費的住房交易成本將大幅增加。以一套總價200萬元的住宅為例,單純營業稅差額就將達到11萬元。
7日閉幕的中央經濟工作會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加強廉租住房等保障性住房建設。盡管并沒有明確提出“抑制投機和穩定房價”,但相關信號早已透露。中央經濟工作會議召開前夕,包括國家信息中心首席經濟師范劍平等在內的學者普遍認為,今年以來部分城市房價漲幅偏大。近期溫 家 寶總理在視察上海時也曾明確提出“抑制投機”。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,此前文件中原本就已經規定了執行期限,如今按時終止,說明中央政府下決心要抑制投機需求,而不希望房價上漲過快。
房價上漲之勢難改變
不過,此次國務院文件明確,“其他住房消費政策繼續實施”。
2008年10月22日,財政部、國家稅務總局聯合發布《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）。通知規定如下:一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、對個人銷售住房暫免征收土地增 值 稅。這些政策將得到延續。也就是說,此次政策所針對的對象僅僅是投資性購房者,對于首次購房的業主,政策依然采取鼓勵態度并給予優惠。
今年房地產市場從下半年開始,投資性購房比例明顯增加,而下半年也是房價上漲為迅速的一段時期,房價漲幅甚至超過了歷史高峰時期的2004年。房地產業界近一段時間開始頻繁出現泡沫出現的言論。
易居中國分析師薛建雄分析表示,由于政府的政策是大大增提高社會商品房的供應和銷售量,房地產業成長速度和供不應求的問題就會加快得到解決。加上限制短期炒房的稅費政策,將影響到投資者信心。只要通脹預期獲得化解,預期樓市就會轉入平穩。盡管政府措施意在控制房價,但在通脹預期未改變的前提下,房價上漲之勢也難改變。
2008年出臺的部分二手房優惠政策
● 契稅、印花稅、土地增 值 稅
2008年10月22日,財政部、國家稅務總局下發《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》:
1. 對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。(原比例1.5%)
2. 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。(原比例0.05%)
3. 對個人銷售住房暫免征收土地增 值 稅。(原比例1%)
實施日期:2008年11月1日
● 營業稅
個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。(原比例5.5%)
實施日期:2009年1月1日
實施期限:一年
● 貸款利率
商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;低首付款比例調整為20%。
實施日期:2008年10月27日
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