短短兩個月時間，濱州二手房市場經歷了一個從瘋狂到冷清的轉折。在此之前，二手房營業稅“5改2”政策取消的消息傳出后，曾在2009年底引起交易量的火爆增長，濱州的二手房價格也不斷攀高。
進入2010將近一個月的時間，濱州二手房市場一下子從火爆進入了冷清的境地，而業界普遍認為，營業稅制度的變化是造成這一情況的主要原因。
從瘋狂到冷清
1月23日，周六。元旦過去已經20多天了，蘇麗仍然有點無法適應現在的清閑。
作為濱城區一家房產中介的置業經理，蘇麗的主要工作就是為客戶推介、選擇二手房，同時辦理過戶、貸款等業務，周末和節假日往往是蘇麗忙的時候。可“從過了元旦之后，就幾乎沒有什么業務，倒是讓我們可以好好休息一下了。”蘇麗的語氣里有些自嘲。
蘇麗并非個例，記者從濱州城區多家房產中介了解到，即將過去的2010年1月份，濱州的二手房交易并未迎來開門紅。
“到現在為止，我們僅僅交易了3套二手房，別說和去年年底比，就是和去年平時比，交易量也下滑了很多。”黃河六路一房產中介的王姓負責人介紹，去年即使在淡季，一個月成交7、8套房子也不是什么問題。
而在蘇麗的心中，對去年年底的二手房交易的紅火場景仍然很懷念。
“從11月下旬開始，二手房市場就一下子熱了起來。因為營業稅‘5改2’政策將取消的消息一傳開，很多有購房需求的人也不再觀望，紛紛出手。”蘇麗回憶稱，當時自己的電話經常被客戶打到關機。
蘇麗告訴記者:“火爆的二手房交易來得很意外。在10月份的時候，全國各城市幾乎都開始出現二手房交易迅速上漲的局面，但是濱州卻仍然保持平淡，甚至11月份的上半個月，也沒有明顯的增長。當時普遍認為，因為濱州二手房需求一直是較為平穩，‘火爆’將于濱州擦肩而過。”不過去年12月份，濱州二手房市場還是迎來了遲到的“火爆”。
沉寂的價格
和蘇麗的清閑相對應的是，濱州市場的二手房價格也在保持著“沉寂”。
記者調查濱州多家房產中介發現，現在掛出的二手房價格和去年12月份基本持平，鮮有波動，需求的不振被認為是二手房價格保持穩定的主因。
“已經有一個多月價格沒有任何波動了。”蘇麗這樣分析稱，“沒有買房的，房主想提價也提不上去。”
除了需求不旺之外，同樣有人認為，濱州二手房市場經歷了去年價格迅速上漲之后，并沒有真正的得到市場認可，而現在這段時間，正是對去年價格上漲過快的一個“消化期”。
據了解，去年是濱州歷史上，二手房價格上漲為迅速的一年。
“幾乎每個月都有漲價的，特別是一些好地段、好戶型的二手房上漲更多。”據黃河五路上一房產中介的負責人稱，僅在10月份之后，濱州城區二手房的價格就平均上調了300—500元/平米左右。
而上述房產中介人士認為，經歷去年的迅速上漲，目前濱州二手房價格已經處于相對的高位。“現在一般地段的二手房價格，年份較短的，一般都在2600元/平米以上，一些好地段的二手房價格甚至都超過了3000元/平米，這個價格相對于濱州的市場需求來講，已經相當高了。”
而上述黃河六路房產中介的王姓負責人分析，目前濱州城市化的進程剛剛開始加速，二手房的需求和周邊其他地市相比，還有較大的差距。“去年的價格上漲，更多的是由于新房價格上漲的推動所致，并沒有足夠的需求支撐，所以這段時間保持平穩也是很正常的事情。”
未來何去何從
對于蘇麗而言，她更關心的是未來的日子怎么過。
“年前應該不會有什么大的起色了，因為‘5改2’政策的到期，現在購買二手房要比去年多付出不少的成本，這會促使很多人從二手房和新房之間猶豫、觀望。”蘇麗分析稱，濱州二手房市場可能要經歷更長一段時間的冷清。
據記者了解，因為濱州房地產市場開發的時間較晚，所以現在市場上交易的二手房基本都在5年的“大限”之內，難以規避營業稅的征收。此外，銀行貸款政策的走向也讓未來的二手房市場走勢充滿變數。
從現在的情形看，國家收緊二套房信貸政策的趨勢已經明顯，在之前公布的‘國十一條’中，明確要求二套房的首付比例不得低于四成，而據相關媒體報道，在日前召開的銀監會年會中，監管層要求嚴格執行二套及以上房貸政策，監管層特別強調，如果不能夠提供合法有效證明的，一律按二套房對待。
“盡管在購買二手房的消費者中，二套房所占的比例不大，但是信貸政策的收緊，畢竟會對這一部分置業者購買產生影響，特別是對于一些高檔二手房的出售。”前述黃河五路一房產中介負責人分析稱。
不過，盡管不看好短期市場，但是業界對于未來仍然保持樂觀態度。“一旦新房價格上漲過快，將會刺激一部分選擇二手房，同時也會帶動二手房價格的上漲。”黃河四路一房產中介負責人稱，預計第一季度后，二手房市場交易量將恢復正常，價格也將會出現小幅上漲趨勢。
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